O ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis) e o ITCMD (imposto sobre transmissão causa mortis e doação), são cobrados no ato de transferência do imóvel, ressalvado o caso de compra e venda de imóvel até R$ 184.415,21, valor beneficiado com isenção.
Na compra e venda, incide o ITBI, pago ao Município e na transmissão do imóvel pelo falecimento do titular (herança) ou por doação, incide o ITCMD, pago ao Estado.
Em ambos os casos, o ente competente para o recolhimento e cobrança do imposto será aquele onde o está localizado o imóvel. Em São Paulo a regra é a seguinte:
ITBI - A base de cálculo do imposto é o valor da venda do imóvel ou o valor venal, o que for maior. O imposto é de 3%.
ITCMD - A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel. O imposto é de 4%.
O valor venal do imóvel é uma estimativa feita pelo Município sobre o valor do imóvel e serve de base para o cálculo do IPTU (imposto predial e territorial urbano).
Em que pese as regras parecerem claras, os impostos estão sendo cobrados sobre o ‘’valor venal de referência’’, o qual, na maioria dos casos, oferece significativo aumento no valor dos impostos.
O valor venal de referência é previamente estabelecido pelo Município, calculado por meio de uma pesquisa de valor de mercado, sem que os parâmetros e critérios para fixação do valor final sejam divulgados para os contribuintes.
Por ser fixado com base no valor de mercado, pode ser superior ao valor venal do imóvel, majorando de forma significativa, o recolhimento dos impostos, valores das custas de escritura pública e emolumentos, onerando de forma excessiva e indevida o contribuinte.
Assim, antes do pagamento é possível impugnar o cálculo do imposto com base no valor venal de referência pela via judicial. Mesmo que o imposto tenha sido pago, é possível o pedido de restituição do valor indevido em até 05 (cinco) anos contados do pagamento.
Alguns trechos de decisões liminares esclarecem perfeitamente a ilegalidade da cobrança com base no valor venal de referência:
‘’Vejo que há plausibilidade jurídica na tese inicial notadamente porque o valor venal de referência não guarda amparo no direito em vigor, violando o princípio da legalidade. Desse contexto, emerge o perigo da demora. Defiro, pois, a liminar para autorizar aos impetrantes que recolham o ITBI com base no valor venal do IPTU -- ano 2020, com repercussão nos eventuais emolumentos.’’
‘’Considerando que houve aumento de imposto em tela por decreto, com alteração de sua base de cálculo, o que só é admitido por lei, segundo CTN, concedo a liminar para que os impetrantes recolham o imposto com base no valor venal do IPTU de 2021, inclusive para fins de emolumentos cartorários.’’
________ TJSP - ITBI TJSP - ITCMD
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